עסקאות קומבינציה- המודל העסקי

קיימות מספר צורות של עסקאות קומבינציה. במסגרת עסקת קומבינציה סטנדרטית מוכר בעל הקרקע חלק ממנה ליזם בתמורה לקבלת שטחים בנויים על חלק הקרקע הנותר בידיו. בעסקה זו התמורה שיקבל בעל הקרקע תלויה בבנייתם של שטחים על ידי היזם ובמכירת אותם שטחים על ידי בעל הקרקע או בקבלת תועלת מהשכרתם או מהשימוש בהם. התשלום, אם כן, נעשה בסיום הבנייה כך שטווח הזמן לקבלת התמורה בגין הקרקע יחסית ארוך. עם זאת, יכול בעל הקרקע למכור חלק מהשטחים גם במהלך הבנייה וזאת בכפוף לתנאי העסקה עם היזם.
להלן דוגמה למודל כלכלי בעסקת קומבינציה סטנדרטית. הדוגמה הינה להמחשה בלבד.
הנחות המודל היו כדלקמן:

• מיקום הנכס – במעגל השני של גוש דן.
• שיעור הקומבינציה בעסקה – 35%.
• מספר יח"ד בפרויקט – 15.
• גודל יח"ד ממוצעת בפרויקט – 130 מ"ר.
• משך ביצוע הפרויקט 3 שנים.
• מס שבח מוטל, כאמור להלן בפרק המיסוי, על בעל הקרקע ולכן לא חושב במודל.
• מחיר מכירת דירה ללא מע"מ הינו 1.4 מיליון ש"ח.

בהתאם להנחות לעיל, העלות ליח"ד המתקבלת הינה כ-627 אלפי ש"ח.

להלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת שיעור הרווח של הפרויקט:

להלן תחזית של דוח התזרים לפרויקט:

 הנחות נוספות:

ההוצאות הכלליות מתפלגות באופן שווה על פני תקופת הפרויקט.
הוצאות ההקמה גדלות במהלך חיי הפרויקט עד לנקודת האמצע, ממנו מתחילה מגמת ירידה.