השפעת הקורונה על חברות נדל"ן מניב בישראל

הקדמה - כיצד נקבע שווי של נכס מניב?

על קצה המזלג, ישנם שני פרמטרים: NOI (במונה) ושיעור היוון (במכנה). לדוגמה, שווי של נכס מניב רווח (NOI) של 100 בשנה מהוון בשיעור היוון של 7% הוא כ-1,428 (100/7%=1,428).

סוגי נכסים מניבים

בפתח הדברים נדגיש כי ישנם סוגים רבים של נכסים מניבים והשפעת הקורונה על כל אחד מהם היא שונה מאוד. כמו כן, ישנם חברות עם מספר סוגי נכסים מניבים באותה החברה ולכן יש לנתח את ההשפעה באופן פרטני על כל חברה בנפרד. מסמך זה מנתח את השפעת הקורונה על נכסים מניבים וחברות נדל"ן מניב באופן כללי בראי מדד ת"א-מניבים-ישראל.

אמנם ניתן לכתוב מילים רבות על כל סקטור בנפרד, אבל להלן טעימה קטנה ניתוח השפעת הקורונה על סוגי הנכסים העיקריים. משרדים – השפעה קטנה יחסית בטווח הקצר. שאלת השאלות היא עד כמה תהיה חזקה מגמת המעבר לעבודה מרחוק. שטחי מסחר - השפעה משמעותית בטווח הקצר וחוסר וודאות לגבי ההשפעה בטווח הבינוני על המשק, השוכרים, הקונים פדיונות וכו'. מרכזים לוגיסטיים /מבני תעשיה – ההשפעה תלויה בזהות השוכר והשימוש. דיור מוגן – בטווח הקצר קיים סיכון תחלואה ותמותה וקיטון בביקוש ובמכירות. מקבצי דיור (השכרה ארוכת טווח) – השפעה נמוכה. מלונאות – השפעה אקוטית בטווח הקצר והבינוני.

האם חל שינוי בשיעור ההיוון?

נתחיל מהסוף, בשלב זה נראה שבשמאויות לנכסים מניבים ליום 31/3/2020 לא חל שינוי בשיעור ההיוון ביחס לשמאויות ליום 31/12/2019. בכל החברות שנבדקו, לא העלו השמאים את שיעור ההיוון. שאלת השאלות, האם, מתי ובכמה ישתנה שיעור ההיוון ?

חשוב להבין שלשינוי בשיעור ההיוון יש השפעה חזקה מאוד על שווי החברה. לצורך המחשה, עליה של 1% בשיעור ההיוון מ7% ל-8% תביא לירידה של 12.5% בשווי הנכס. אם נניח (לצורך הפשטות) שהחברה מחזיקה רק באותו נכס עם מינוף של 70% על שווי אותו נכס, אזי השינוי האמור יביא לירידה של 42% משווי החברה. כמובן, שהציפיות לשינויים בשיעור ההיוון מגולמות במחירי המניות בכל זמן נתון. בהקשר הזה, נזכור ששנה שעברה עלה שווי חברות הנדל"ן המניב באופן פנטסטי על רקע ירידה בשיעור ההיוון. במהלך המחצית השניה של שנת 2019 עלה השווי המצטבר של החברות במדד ת"א-מניבים-ישראל בקצב שנתי של כ

מה ניתן ללמוד על שווי הנכסים מתוך ניתוח מחירי המניות ועיון בדוחות הכספיים ובשמאויות ליום 31/3/2020?

רוב החברות הציבוריות והשמאים העריכו כי השפעת הקורונה ככל הידוע למועד פרסום הדוחות צפויה להיות קצרת מועד. כן, מכיוון שאין די מידע עדכני על עסקאות השוואה בתקופת הקורונה ומכיוון שהשינוי במחיר החוב הממשלתי (מהווה אינדיקציה לריבית חסרת סיכון לצורך אומדן שיעור ההיוון) אינו מהותי, לא חל שינוי בשיעור ההיוון. כלומר, לפי עמדת החברות והשמאים מכיוון ששיעור ההיוון במהותו הוא ארוך טווח והשפעת משבר הקורונה היא קצרת טווח, אין צורך להעלות את שיעור ההיוון.

חברות רבות ציינו בדוחות כי בהקשר של שטחי המשרדים חלות שתי השפעות מנוגדות: האחת, עבודה מרחוק והשניה הריחוק החברתי. לכאורה, הריחוק החברתי אמור להוביל לגידול בביקוש לשטחי משרדים (בשל מגבלות על צפיפות) ומנגד מגמת המעבר לעבודה מרחוק יקטין את הביקוש לשטחי משרדים.

עיקר השערוכים השליליים היו בגין נדל"ן מסחרי. השיערוכים השלייליים נעו בין פחות מ-0.5% ועד לכ-3% משווי הנכסים. השיערוכים השליליים חושבו לרוב על פי אומדן  אובדן הכנסות בטווח הקצר והבינוני בלבד. (ללא שינוי בשיעור ההיוון כאמור). לצורך העניין, בדוגמה שהוצגה לעיל, אובדן הכנסה של שלושה חודשי שכירות יהווה ירידה של כ-2% בשווי הנכס וירידה של כ-7% בשווי החברה.

נראה כי בשלב זה השוק מתמחר את השפעת הקורונה יותר מהגישה הרווחת במרבית השמאויות של החברות הציבוריות. כלומר, כרגע קיים פער מסוים בין האומדנים המפורסמים על ידי החברות לעומת נקודת מבט של הציבור.
 

לקריאת הכתבה המלאה >>
 

ליצירת קשר עם המומחים שלנו >>