פסק דין כץ גבע איצקוביץ – האם נרכשה זכות במקרקעין במסגרת עסקת חכירה

בפסק דין כץ גבע איצקוביץ (ו"ע 37859-04-15) הסוגיה שבמחלוקת הייתה בנוגע לשומת מס רכישה בגין רכישת זכות חכירה לתקופה של 12 שנים (יתרת תקופת החכירה המקורית), כאשר במועד החתימה על הסכם הרכישה היה ידוע לציבור החוכרים על קיומה של הצעה פומבית בנוגע לאופציה להארכת הסכם החכירה לשתי תקופות נוספות בנות עשרים וחמש שנים כל אחת.
חברה חתמה על הסכם לרכישת זכויות החכירה במקרקעין במתחם גבעון שבתל אביב מחברה אחרת לה היו זכויות החכירה ל-12 שנים נוספות. ביום החתימה על ההסכם היה ידוע לצדדים כי עיריית תל אביב, המחכירה את המקרקעין פרסמה הודעות פומביות בדבר מבצע לשיפוץ חזיתות מבנים קיימים במתחם גבעון, על פי העקרונות שפורטו במדריך לחוכר שפרסמה העירייה, כחלק ממטרתה לשקם את המתחם. במסגרת זו הציעה העירייה לציבור החוכרים אשר יצטרפו למבצע השיפוץ, זכות ברירה להארכת תקופת החכירה במקרקעין לשתי תקופות בנות עשרים וחמש שנים כל אחת, החל מסיום תקופת החכירה המקורית. החברה דיווחה על רכישת זכות במקרקעין ושילמה מס רכישה בשל הדיווח. ואולם כשנה לאחר מכן, הגישה החברה בקשה לתיקון שומה במסגרתה התבקש מנהל מיסוי מקרקעין לבטל את השומה ולהחזיר את מס הרכישה ששולם, שכן הדיווח נעשה בטעות כיוון שהזכות שנרכשה הינה לתקופה הנמוכה מ-25 שנים ולפיכך אינה עולה בגדר "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, המנהל טען כי ההצעה של העירייה הינה הצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני אשר מחייבת את אותו גוף לפעול בהתאם להודעות שפרסם. כמו כן, התמורה שנקבעה בהסכם המכר אינה משקפת זכות שכירות לתקופה של 12 שנים בלבד אלא מגלמת בתוכה רכישת זכות הכוללת זכות ברירה להארכת תקופת החכירה כזכות משנית.
ועדת הערר קבעה כי חכירה נחשבת ל"זכות במקרקעין" אם היא עולה על 25 שנים, כאשר במניין השנים יש למנות את התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר מכוח הסכם או מכוח אופציה הנתונה לו. מניתוח הודעות העירייה והמדריך לחוכר שפרסמה הגיעה ועדת הערר למסקנה כי אף שמסמכים אלו הינם בגדר "הצעה", בהתאם לחוק החוזים, הרי שאין בכך כדי ליצור זכות ברירה הנתונה לחוכר מכוח הסכם. זאת מכיוון שבמועד הסכם המכר לא היה עוד "קיבול" מצד החברה החוכרת להצעת העירייה, ומשכך אין עדיין הסכם להענקת אופציה כאמור. הקיבול של אותה הצעה מחייב את החוכר לעמוד במספר תנאים שהם, בין היתר, הגשת בקשת הצטרפות למבצע השיפוץ, בדיקת הבקשה על ידי העירייה וחתימה על חוזה שיפוץ עם העירייה.
כמו כן, נקבע כי ההצעה של העירייה אינה מהווה הבטחה שלטונית בלתי חוזרת הניתנת לאכיפה, אלא לכל היותר הצהרת כוונת מצד העירייה, שכן מה שיחייב את העירייה הוא הסכם השיפוץ שייחתם בין הצדדים. למעלה מן הצורך צוין כי לו היה מדובר בהצעה שלטונית בלתי חוזרת והיה מצוי בידי החברה הכוח להחליט באופן חד צדדי על מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה, עדיין לא מדובר ב"הסכם", שכן המחיר הגבוה בו נקבה ההצעה שולל את יכולת החברה לממש את האופציה. עוד נקבע כי אמנם התמורה בהסכם המכר מגלמת בתוכה מלבד שכירות לתקופה של 12 שנים גם את הזכות ליהנות מהאפשרות שבסופו של דבר תתגשם הציפייה להארכת החכירה, אולם גם אם מדובר בציפייה ברמת ודאות גבוהה, הרי שאין היא בגדר "זכות במקרקעין" כל עוד האופציה לא הבשילה לכדי הסכם ולבשה צורה משפטית מחייבת. לפיכך קבעה ועדת הערר כי בעצם פרסום המדריך לחוכר לא היה בכדי ליצור בידי החברה אופציה להארכת תקופת החכירה ולכן לא מדובר בזכות במקרקעין. אם וכאשר תנצל החברה את תנאי המבצע ותפעל לפי הוראות המדריך, היא תחויב במס רכישה בגין דמי החכירה שהיא תידרש לשלם לעירייה.

צרו קשר עם המומחים שלנו