בפסק דין סקי דרופ (ו"ע 20650-07-16) נדונה השאלה האם העברת מניותיה של חברה המחזיקה במניות איגוד מקרקעין, אשר אין בידה נכסים נוספים, נחשבת לפעולה באיגוד החייבת במס רכישה או שמא העובדה שאין לחברה הנעברת בעלות ישירה בזכויות במקרקעין משמעותה שהחבות במס רכישה היא אפס. כמו כן, ככל שייקבע שהעברה כאמור חייבת במס רכישה, נדונה השאלה האם שווי המכירה ייקבע על בסיס שווי המניות של החברה הנעברת, או שמא לפי שווי המקרקעין שבבעלות חברת הבת.
חברת סיטי מילניום טאוור בע"מ מחזיקה ב-51% מבניין המילניום, שברחוב הארבעה בתל אביב ונחשבת לאיגוד מקרקעין, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "חברת הנכס"). חברת סיטי השקעות מילניום בע"מ (להלן: "החברה האם") מחזיקה ב-90% ממניות חברת הנכס ונחשבת, אף היא, לאיגוד מקרקעין וזאת מכוח החזקתה במניות איגוד מקרקעין (שכן אינה מחזיקה בזכויות במקרקעין במישרין). מניותיה של החברה האם הועברו לשתי חברות בהתאם להוראות סעיף 104א לפקודה, אשר דיווחו על שווי המניות המועברות על בסיס שווי המקרקעין בניכוי התחייבויות חברת הנכס והחברה האם, היינו על בסיס שווי המניות של חברת האם. לגישת החברות הרוכשות, שווי המכירה ייקבע על פי שווי הזכויות במקרקעין שבידי החברה האם במישרין, ומכיוון שאין בידיה זכויות במקרקעין, שווי המכירה הינו אפס ולכן סכום מס הרכישה הינו אפס. לחלופין, ככל שעמדה זו לא תתקבל, טענו החברות הרוכשות כי שווי המכירה הקבוע בסעיף 104ד(4) לפקודה (לפיו בכל מקום בו לא מתחייבת מכירה במס על השבח, תתחייב המכירה במס רכישה בשיעור 0.5% משוויה), צריך להיות מחושב על בסיס שוויין של מניות החברה האם ולא לפי שווי המקרקעין שבבעלות חברת הנכס, שכן מושא המכירה הוא המניות המועברות ולא זכויות במקרקעין הטמונות במאזן החברה האם. לעומת זאת, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי יש ליישם את עקרון הרמת המסך, לפיו יש לראות רכישה של זכויות באיגוד מקרקעין כרכישה של זכויות מקרקעין, היינו החבות במס רכישה חלה על זכויות במקרקעין המוחזקות במישרין ובעקיפין. באשר לסוגיית השווי, היות והמונח "שווי" מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כ"שווי ביום המכירה של הזכות הנמכרת", אזי זו המשמעות המחייבת גם לעניין סעיף 104ד(4) לפקודה, ומשכך יש לתור אחר שווי הזכויות במקרקעין.
ועדת הערר קבעה כי תוכן הגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (איגוד שכל נכסיו, במישרין ובעקיפין, הם זכויות במקרקעין) משקף את כוונתו של המחוקק להחיל את המונח לא רק על איגוד אשר בבעלותו מקרקעין במובן הצר אלא גם על איגוד אשר בבעלותו זכויות (מניות) באיגוד אחר אשר בידיו מקרקעין. משכך הגיעה ועדת הערר למסקנה כי בסיס המס ייקבע ביחס לכלל נכסי המקרקעין שבבעלותו הישירה או העקיפה של האיגוד. גישה זו אינה רק בחזקת דין רצוי אלא דין מצוי, הנתמך ומעוגן בנוסח החוק כאשר הוא נקרא כמכלול קוהרנטי של הוראות המסדירות את נושא איגוד המקרקעין באופן תכליתי. לאור האמור, פסקה ועדת הערר כי יש מקום להטלת מס רכישה גם במקרה של בעלות עקיפה בזכויות במקרקעין. באשר לסוגיית השווי, קבעה ועדת הערר כי למרות הרציונל הכלכלי של חלק ה2 לפקודה, לפיו אין למסות באופן מידי שינוי משפטי הנעשה בבעלות בנכס אם איננו מלווה בדיספוזיציה כלכלית אמיתית (נוכח המשכיות השליטה בנכס המועבר), מצא המחוקק לנכון להותיר על כנה חבות מוגבלת במס רכישה בשיעור 0.5%, המצויה כאמור בסעיף 104ד(4) לפקודה. סעיף זה לא נועד ליצור משטר מס רכישה שונה החל במקרה של שינוי מבנה, ואין בלשונו או בתולדות חקיקתו דבר המחייב מסקנה אחרת מאשר שמס הרכישה החל על ההעברה יוגבל כאמור ולא יחולו השיעורים הרגילים הגבוהים יותר. על כן, קבעה הוועדה כי חישוב מס הרכישה ייעשה, כרגיל, על בסיס שווי הזכויות במקרקעין ולא על בסיס שווי מניות החברה האם (זאת בשונה מפסק דינה של ועדת הערר בעניין בריטיש (ו"ע 46205-08-11)).
צרו קשר עם המומחים שלנו למיסים