מאמרים:

חבות במס רכישה בגין רכישת חלק מבניין

23 ינואר 2019

אייל רובין, שותף, ראש אשכול המיסים |
חנה סלומון , שותפה, מנהלת מחלקת עתירי הון |

בפסק דין רון באור (ו"ע 45682-01-17) נדונה השאלה האם רוכש שרכש חלק מבניין זכאי ביחס לכל הרכישה לחישוב מס רכישה לפי שיעורים של דירה יחידה ובעת רכישת חלק נוסף מאותו בניין, האם זכאי לחישוב מס רכישה לפי דירה יחידה לאחת הדירות בבניין.

מר באור רכש רבע מבניין מגורים ובו 11 דירות מגורים והצהיר בדיווחו למיסוי מקרקעין כי מדובר בנכס עסקי המשמש למגורים. בשומה זו בוצע תחשיב מס רכישה בגין רכישת רבע בניין ושולם מס רכישה לפי שיעור של 6%. מספר חודשים לאחר מכן רכש מר באור רבע נוסף מהבניין, והגיש שומה עצמית, בדומה לשומה הקודמת, לפיה מדובר בנכס עסקי אשר חייב בשיעור מס רכישה של 6%. מנהל מיסוי מקרקעין החליט לתקן את שומת מס הרכישה הראשונה בנימוק כי מדובר ברכישת דירות מגורים ולא ברכישת בניין ולפיכך חישב את מס הרכישה בהתאם. במקביל הוציא המנהל שומה לפי מיטב השפיטה בנוגע לרכישה השנייה, הקובעת כי מדובר ברכישת דירות ובהתאם הנפיק 11 שומות מס רכישה בכל עסקה. בעקבות השגה שהגיש מר באור, מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי התחשיב יבוצע לפי שיעורי מס לדירה יחידה לגבי ארבעה רבעי דירות בבניין, ולכל יתר החלקים שנרכשו יבוצע תחשיב לפי שיעורי מס של דירת מגורים נוספת.

מר באור טען כי הוא זכאי ביחס לכל הרכישה הראשונה לחישוב מס רכישה לפי שיעורים של דירה יחידה, שכן החלק הנרכש בכל דירה היה רבע בלבד, ואילו ברכישה השנייה הוא זכאי לקבל שיעור מס רכישה מופחת לגבי דירה אחת כאשר לגבי 10 הדירות הנוספות צריך לשלם מס רכישה בהתאם לשיעורי המס לדירות מגורים שאינן דירות יחידות. זאת מכיוון שהמחוקק בחר בהגדרת "דירה יחידה" (בנוסחו בעת הרכישות) להחריג דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ולא קבע כי הצטברות של מספר דירות בהן יש לאדם רבע מהזכויות יצורפו לכדי דירה אחת.

מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין שיש לבחון את לשון החוק ותכליתו כמו גם את המהות הכלכלית של העסקה. הואיל והרוכש רכש 2.75 דירות ברכישה הראשונה (רבע מהבניין הכולל 11 דירות מגורים), הוא זכאי לחישוב מס רכישה לדירה יחידה לגבי דירה אחת בלבד (ארבעה רבעים) ולגבי כל יתר החלקים שנרכשו יחול מס רכישה לפי שיעורי המס לדירה נוספת.

ועדת הערר קבעה כי ההקלה במס רכישה לדירה יחידה מבוססת על העיקרון שלפיו דירת המגורים של המשפחה היא נכס פרטי הנרכש לשימושם האישי של בעליה ואינו נכס להשקעה ולכן המחוקק בחר ליצור שיעורים שונים למס רכישה ברכישת דירה יחידה לעומת דירה נוספת, המשמשת לרוב להשקעה. כמו כן, בהתאם לעקרון היסוד בדיני המס לפיו יש למסות את העסקה על פי תוכנה ומהותה הכלכלית ולאור אומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בחוזה הרכישה, וכן לפי טיב הנכס, מהות הרכישה הראשונה היא רכישת רבע מהנכס המהווה בניין של 11 דירות. כלומר, מר באור רכש 2.75 דירות רעיוניות כבר ברכישה הראשונה. אותו הגיון צריך לחול גם לגבי הרכישה השנייה, היינו רכישת 2.75 דירות תיאורטיות. ההתייחסות לדירות שלמות נובעת מכך שבעקבות הליכים משפטיים כגון פירוק שיתוף במקרקעין ו/או הסכמות בין הצדדים יחולק הבניין בין הבעלים המשותפים כך שכל אחד יקבל דירות שלמות. לפיכך קבעה ועדת הערר כי מר באור זכאי ליהנות מהקלת מס רכישה לדירה יחידה רק לגבי ארבעה רבעים מתוך 11 רבעי דירות שרכש ברכישה הראשונה, המהווים יחד שווה ערך לדירה אחת, ואילו לגבי יתר החלקים (בשתי הרכישות) יחושב מס הרכישה לפי מדרגות המס לדירה שאינה יחידה. כמו כן, נקבע כי יש לאפשר למר באור לבחור את רבעי הדירות עליהם יקבל הקלה לפי הערך הגבוה.

 

צור קשר עם המומחים שלנו למיסים